Como o modelo de rent to own vem revolucionando o mercado imobiliário brasileiro

ter 28 mar 2023

Um dos dramas de quem gostaria de comprar um imóvel para sair do aluguel e que impactam o mercado imobiliário, claro, é a falta de dinheiro, a começar do comprometimento da renda com a quitação do aluguel mensal. Sem o dinheiro, não sobra para juntar o valor da entrada, que sempre pesa, e muito, no bolso; o sonho da casa própria vai sendo adiado. Acontece que já existe uma fórmula capaz de contornar o problema, oferecendo um financiamento mais flexível e que vem revolucionando o mercado imobiliário: o contrato de aluguel com intenção de compra (conhecido nos Estados Unidos e Inglaterra como rent to own ou rent to buy).

Nessa modalidade, o inquilino paga normalmente o aluguel do imóvel e, depois de um tempo estabelecido em contrato, pode usar o dinheiro gasto no próprio aluguel como entrada para financiar a compra da propriedade. O interessado assina o contrato do lugar com a opção de comprá-lo ao final do período de locação, fazendo uma espécie de “teste-drive” do imóvel.

A startup aMORA é uma das empresas que já operam a modalidade no Brasil, mirando em pessoas que ainda não têm em mãos o dinheiro para dar entrada, mas também não querem se prender a longos financiamentos imobiliários, com prazos a perder de vista. Rafael Tellechea Cerqueira, co-fundador da aMORA, contou como o contrato funciona ao podcast Sala de Negócios desta semana.

A aMORA compra o imóvel. O cliente paga 5% de entrada e se compromete com o valor mensal combinado a título de locação. Ao final do contrato, recebe o valor como cashback, se quiser comprar o imóvel, além de um empurrãozinho para obter o financiamento bancário. No caso de desistir, a empresa vende o imóvel e repassa ao inquilino parte do lucro que houver (se o valor for inferior ao de compra, o cliente também é solidário no prejuízo).

Sem jogar dinheiro fora

A ideia de não estar jogando o dinheiro do aluguel fora pode ser reconfortante. A pessoa constrói uma poupança enquanto mora no imóvel, sem espera (de um imóvel na planta) ou sorteio (de um consórcio). “Antigamente, parecia mais fácil acumular recursos para comprar um imóvel, e tinham menos opções de gastos. Hoje, ela poupa menos. No Brasil, a entrada mínima é de 20%. São diversos salários poupados para conseguir dar entrada no imóvel”, comenta Cerqueira.

A aMORA “tropicalizou” o rent to own, fazendo com que o cliente tenha três anos para decidir pela compra ou não – que é o prazo regular dos contratos de locação. “No Brasil, chama a atenção não ter uma figura de um corretor único para compra e venda. Conseguimos oferecer a assessoria de avaliação do imóvel e da operação em si. É trabalhoso, mas fazemos isso para o cliente, que recebe o imóvel ‘limpinho’ e livre de honorários”, conta. Além disso, houve um trabalho grande de ciência de dados para otimizar a precificação dos bens, algo novo no mercado imobiliário.

Público-alvo

Conforme Cerqueira, o perfil do público-alvo da aMORA é bastante variado, o que inclui os que dizem não abrir mão de ter um valor garantido como reserva para emergências ou para futuras reformas.

O inquilino não tem a obrigação de exercer a compra. Em contrapartida, paga um aluguel mais caro do que o da média de mercado, porque esse valor embute um percentual a título de uma “poupança programada” – aproximadamente metade do custo mensal de aluguel, o que permite acumular cerca de 15% do valor do imóvel. “É aí que a mágica acontece. No final de três anos, a pessoa tem os 20% para dar entrada. E a gente quer ajudá-la a fazer a transição melhor e mais assertiva”, diz.

A empresa consegue bancar a aquisição dos imóveis e utiliza instrumentos de dívida (securitização), para alavancar os negócios.

Confira abaixo o episódio completo do podcast Sala de Negócios: