Prövningstillstånd i HFD angående fråga om vilket värdeunderlag som kan användas vid beräkningen av huruvida en bostadsrättsförening är att anse som ”äkta” eller ”oäkta” bostadsrättsförening.

mån 10 maj 2021

Högsta förvaltningsdomstolen har den 29 april meddelat prövningstillstånd i ett ärende som berör vilket värdeunderlag som kan användas vid beräkningen hur stor del av en bostadsrättsförenings verksamhet som består i att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar.

Frågan i det aktuella fallet är huruvida föreningens verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i föreningens byggnad (s.k. kvalificerad verksamhet). Ett riktmärke för bedömningen av vad som utgör ”till klart övervägande del” är att den kvalificerade verksamheten ska uppgå till 60 procent och det kravet anses i regel uppfyllt om fastigheten används så att minst 60 procent av taxeringsvärdet belöper på bostadslägenheter som upplåtits till medlemmarna. När det gäller bedömningen av relationen mellan de olika verksamheterna bör fördelningen av taxeringsvärdet ske i förhållande till hyresvärdena för bostadslägenheter respektive lokaler. Med hyresvärden avses bruksvärdeshyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, dvs. samma värderingsnormer som ligger till grund för fastighetstaxeringen.

Skatteverket har i sina allmänna råd uttalat att för bostäder som innehas med bostadsrätt bör bruksvärdeshyran bestämmas till vad som gäller för likvärdiga bostäder i värdeområdet (jämförelsehyra). Jämförelsehyran bör bestämmas med ledning av

• i första hand hyresnivån för likvärdiga bostäder och lokaler inom hyreshuset,
• i andra hand hyresnivån för bostäder och lokaler i närliggande hyreshus när en tillförlitlig jämförelse kan ske, eller
• i tredje hand av Skatteverket beslutade rekommenderade genomsnittshyror.

Föreningen har inhämtat en värdering från Fastighetsägarna samt utfört en okulärbesiktning av samtliga 14 lägenheter samt de 2 lokalerna i fastigheten. Föreningen anser att hyresnivån för bostäder i närliggande hyreshus möjliggör en tillförlitlig jämförelse trots att hyresnivån och lägenhetsstandard skiljer sig åt mellan jämförelseobjekten. Skatteverket menar att värderingen inte är korrekt utförd eftersom den har tagit hänsyn till de standardhöjande renoveringar som bostadsrättsinnehavarna genomfört och menar att jämförelsehyran i stället ska utgå från de av Skatteverket beslutade genomsnittshyrorna.

Kammarrätten i Stockholm biföll föreningens talan och anförde att det visserligen finns visst fog för Skatteverkets invändning att föreningens verksamhet inte bedöms och fördelas när en värdering som tar hänsyn till bostadsrättslägenheternas inre standard, som föreningen i princip inte råder över, beaktas. Ett sådant hänsynstagande för dock enligt kammarrätten ändå anses följa av de metoder för bestämmande av bruksvärdet som kommer till uttryck i Skatteverkets allmänna råd.

Kammarrätten framförde vidare att de av föreningen åberopade jämförelseobjekten och den hyresnivå som anges i bruksvärderingen kunde ligga till grund för bestämmandet av bruksvärdet för föreningens bostadslägenheter.

Skatteverket har sedermera överklagat kammarrättens dom och ansökt om, och fått beviljat, prövningstillstånd i Högsta förvaltningsdomstolen. Återstå att se vad Högsta förvaltnings­domstolen har att säga i denna fråga. Vi följer naturligtvis rättsutvecklingen på Mazars Skatt.